חוזה שכירות לעסק – דגשים לפני חתימה

משרד עו"ד ברוקס בעל ידע וניסיון רב בתכנון וניסוח הסכמי שכירות לעסקים, לרבות לחנויות, למשרדים, לקניונים, למתחמים מסחריים ולמפעלים.

לפני התקשרות בחוזה שכירות לעסק, מומלץ לעיין ברשימה הבאה. הסכמי שכירות לעסקים מגלמים סיכונים משפטיים ועסקיים רבים. לכן טרם התקשרות בחוזה, יש לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום.

חוזה שכירות לעסק, מהו? הסכם השכירות מגדיר את התנאים המשפטיים והעסקיים הכרוכים בהתקשרות בין המשכיר לשוכר ביחס להשכרת הנכס.

יצוין כי חוזה השכירות במתחמים מסחריים או בקניונים בפרט, הם בדרך כלל הסכמים עבי כרס, פעמים רבות מסורבלים ומכילים עשרות סעיפים ונספחים. ההסכמים מטילים חובות והתחייבויות רבות על השוכרים.

דגשים לשוכרים, לפני חתימה על חוזה שכירות לעסק

מה לדרוש בהסכם שכירות לעסק? אין הסכם שכירות סטנדרטי או נוסח לדוגמה, ההסכמים תלויים לא רק בסוג העסק שבכוונתם להפעיל במשוכר (חנות, משרד, מפעל, אולם, מסעדה, בית קפה, דוכן, בר, מועדון, מחסן וכיו"ב) אלא גם בנסיבות ההתקשרות הספציפיות – פרטי הנכס ומגבלותיו, מיקום הנכס, פעילויות נוספות שיבוצעו במושכר או במתחם המסחרי, סוג שירותי הניהול שיסופקו ועוד. בהסכמי שכירות לעסק יש סיכונים כספיים גדולים, לכן שוכרים בוחנים בקפידה ובנפרד כל אחד מהסכמי השכירות עליהם הם חותמים.

דגשים לפני התקשרות בחוזה שכירות לעסק

1. איתור הנכס הדרוש ומיקומו – מה סוג הנכס הדרוש? חנות, משרד, אולם, מפעל, מסעדה, בית קפה, בר, מחסן, חלל עבודה וכו". עבור עסקים רבים, מיקום המושכר הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר להצלחתם, ולכן שוכרים רבים משקיעים זמן רב באיתור נכס המתאים לצרכיהם ובהתאם הם מוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים עבור נכס במיקום אטרקטיבי.
2. בדיקת מצבו הפיזי הנכס והתאמתו למטרת השכירות – בנוסף למיקום חשוב לבדוק את מצבו של הנכס, האם ידרשו שיפוצים לנכס? מה הקיף השיפוצים שידרשו? לפני חתימה על הסכם שכירות לעסק מומלץ לשקול בחיוב ביקור של אנשי מקצוע מטעמכם שיבצעו את העבודות בנכס – כגון קבלנים, מהנדסים ויועצים אחרים.
3. פגישה עם הבעלים של הנכס – חוזי שכירות לעסקים לרוב נחתמים לתקופות ארוכות, לכן וגם לאור הקיף ההתחייבויות הנלוות לעסקאות שכירות מומלץ לאסוף קצת מידע בנוגע למשכיר, למשל משוכרים קודמים, בעלי נכסים צמודים וכיו"ב.
4. בדיקת זכויות המשכיר בנכס – חשוב לוודא את זהות המתקשר. על השוכר לוודא שמי שהציג עצמו כמשכיר או בעל נכס, מוסמך לחתום על הסכם השכירות, במסגרת זו יש לבדוק מי הבעלים של הנכס המסחרי? האם הנכס מושכר בשכירות משנה? האם יש מגבלה המונעת את ביצוע עסקת השכירות? שאלות אלו ואחרות יש לבדוק בין היתר על-ידי קבלת מכלול המסמכים המצביעים על זכויות המשכיר בנכס, לרבות נסח טאבו, הסכם שכירות של המשכיר מול הבעלים ועוד.
5. הפעלת המושכר בהתאם למגבלות התב"ע – יש לבדוק מהי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על המושכר או על המבנה? מהם השימושים המותרים במושכר? האם ישנן מגבלות כלשהן בנוגע לפעילות שניתן לבצע במושכר?
6. עלויות ותשלומים – לפני חתימה על הסכם שכירות, על השוכר לבדוק היטב שעסקת השכירות תאפשר לו מבחינה תזרימית לנהל את עסקו במושכר, ולכן יש לבדוק מה סך העליות הנובעות והנלוות להשכרת הנכס, לרבות העלויות הכרוכות בהוצאת רישיון לעסק, עלויות השיפוצים למושכר, העלויות המשפטיות, דמי השכירות ודמי ניהול, הערכה לגובה תשלומי ארנונה, חשמל, מים ועוד.
7. רישיונות – האם ניתן לקבל רישיון להפעלת עסק במושכר בהתאם למטרת השכירות? מה הפרוצדורה כרוכה בהוצאת רישיון לעסק – כגון רישיונות ממשרד הבריאות, אישורים משטרת ישראל, כיבוי אש וכיו"ב.

סעיפים חשובים בחוזי שכירות לעסקים

הסכמי שכירות לעסקים הם חוזים מורכבים יותר מהסכמי שכירות למגורים, בין היתר לאור המשתנים הרבים שבחוזים אלו ותנאי ההתקשרות הייחודים וכיו"ב. לכן, טרם התקשרות בחוזה שכירות לעסק חשוב להתייעץ עם עורך דין.

לא משנה אם אתם מתקשרים בהסכם לצורך השכרת חנות, משרד, בית קפה, מפעל או כל מטרה עסקית אחרת, לפני חתימה על הסכם שכירות לעסק להלן מספר סעיפים שחשוב להכיר:

1. שטח המושכר, מבנה המושכר ומיקום המושכר – המיקום הפיזי של המושכר, הוא פרמטר חשוב בהצלחתם של עסקים רבים כאמור לעיל. כמו כן חשוב לדעת היכן ממוקם המושכר בתוך המתחם המסחרי (באיזו קומה, ליד אילו חנויות או משרדים ועוד), מה גודל החנות או המשרד? מהי החלוקה הפנימית של החדרים בנכס? בדיקות אלו נעשות בכדי לוודא את התאמת המושכר לצורכי הפעילות העסקית.​
2. מטרת השכירות – איזו פעילות תבוצע במושכר? האם לשוכר תהיה בלעדיות כלשהי? עבור השוכר חשוב לבדוק האם המשכיר מתכוון להציב במתחם שוכרים בעלי פעילות דומה או זהה, כמו כן חשוב לדעת היכן אותם שוכרים יוצבו. לשאלות אלו עשויה להיות חשיבות מכרעת בהחלטה האם כדאי להתקשר בחוזה שכירות. הגדרה מדויקת של מטרת השכירות ונושא הבלעדיות לא רק יגנו טוב יותר על האינטרסים של הצדדים אלא גם יוכלו לצמצם את הסיכוי למחלוקות בעתיד.
3. תקופת השכירות – הן השוכר והן המשכיר מעוניינים, בדרך כלל אך לא תמיד, בתקופות שכירות לא קצרות. המשכיר מעוניין ביציבות והשוכר מעוניין לבסס את עסקו במרכז המסחרי. למרות זאת, שני הצדדים תמיד ישמחו שתהיה להם גמישות בכל הנוגע להפסקת תקופת השכירות או מימוש האופציה, אולם בפועל רוב החוזים בקניונים ומתחמים מרכזיים קובעים הסכמי שכירות ארוכי טווח, של מספר שנים, עם אופציות להארכת למספר שנים נוספות (למשל תקופת שכירות בסיסית של 4 שנים + אופציה להארכת החוזה ב-4 שנים נוספות). מבחנית השוכר, עדיף שתהיה לו האפשרות לסיים את הסכם השכירות תוך פרק זמן קצר יותר, זאת כדי להימנע מחובתו להשאיר במושכר במשך כל תקופת השכירות, כאשר הוצאותיו עולות על הכנסותיו.​
4. דמי השכירות, דמי ניהול ותנאי התשלום – בחוזה שכירות לעסק בנוסף לדמי השכירות יש גם דמי הניהול. במתחמים מסחריים דמי השכירות בדרך כלל מחושבים לפי גודל שטח המושכר או כאחוז מהפדיון, המחזור החודשי או השנתי של העסק, כאשר דמי הניהול (המחיר שנגבה מהשוכר עבור שירותים של חברת הניהול, כגון ניקיון, חשמל, שמירה ותחזוקה שוטפת) פעמים רבות מחושבים כעלות הוצאות בתוספת עלות נוספת כחלק מהתשלום לחברת הניהול. חשוב לבדוק היטב את מנגנוני התשלום ולוודא בדיוק את גובה העלויות השוטפות. נוסף על כך, רצוי להתאים את תנאי התשלום לתזרים ההכנסות של השכור, על-מנת להיות מסוגלים לשאת בעלויות שוטפות אלו.
5. בדיקת הזכויות – חשוב לוודא שהגורם שאיתו מתקשרים אכן מוסמך לבצע את ההתקשרות, הוא הבעלים של הנכס או בעל הזכות להשכירו לאחר.   ​
6. בטוחות – יש לברר מהן הביטחונות הנדרשים – ערבויות אישיות, ערבות בנקאית, שטרי חוב, פיקדון כספי וכו – מבחינת השוכרים עדיף לצמצם את דרישת הערבויות למינימום הנדרש, הן מבחינת סוג הערבות ומידת הנזילות שלה והן מבחינת גובה הערבות. רוב המשכירים ידרשו מהשוכר להעמיד ערבות בנקאית בשווה ערך של 3-5 חודשי שכירות ובנוסף ערבויות אישיות ושטרי חוב. מכל מקום סוג הערבויות וגובה הערבויות הינו נושא הנתון לרוב למו"מ.
7. שוכר חלופי – חוזה השכירות לעסקים הם ארוכי טווח כאמור לעיל, לנושא זה יתרונות וחסרונות, מבחינת השוכר חשוב לשמור על האופציה לקצר את תקופת השכירות, בין היתר, ע"י הבאת שוכר חלופי במקומו. רוב הקניונים והמתחמים המסחריים לא ממהרים לאפשר זאת לשוכרים ואם כן הם נוהגים להתנות את הבאת השוכר החלופי בתנאים.
8. התנאים לביטול חוזה ופיצוי – מהם התנאים לביטול חוזה השכירות של העסק? לשוכר חשוב לקבוע כי גם במקרה של הפרה תינתן לו האפשרות לתקן את הנזקים או הליקויים, את דרישת הפיצוי המוסכם רצוי להפחית ככל הניתן.
9. אחריות לביצוע תיקונים – חשוב להסדיר על מי מוטלת האחריות לתקן את הליקויים במושכר? בהקשר זה יש להפריד בין ליקויים שהם באחריות המשכיר לבין אלו שבאחריות הושכר, כמו כן על השוכר לדרוש שאנשי מקצוע מטעמו יבצעו את התיקונים הנדרשים אשר בתחום אחריותו.
10. עבודות התאמה – חוזה שכירות לעסק נדרש להתייחס לנושא עבודות התאמה שיבוצעו במושכר ע"י השוכר וע"י המשכיר. לרוב, כניסה למושכר חדש, מלווה בביצוע עבודות התאמה, במסגרת החוזה חשוב להגדיר היטב את התנאים לביצוע העבודות במושכר, תקופת ביצוע העבודות, האם במהלך תקופה זו ישולמו דמי שכירות או דמי ניהול ועוד.

​​משרד עו"ד ברוקס בעל ידע וניסיון רב בתכנון וניסוח הסכמי שכירות לעסקים, לליווי משפטי בנוגע להסכמי שיכורת לעסקים אתם מוזמנים ליצור קשר בדרך הנוחה לכם