חוזה שכירות דירה

לפני הכנת חוזה שכירות לדירה או חתימה על חוזה שכירות להלן מספר דגשים חשובים למשכירים ולשוכרים. טרם התקשרות בחוזה שכירות מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

רשימה זו תענה על השאלות הבאות:

1. האם ניתן להסתמך על חוזה שכירות לדוגמא?

2. מהם הסעיפים החשובים בחוזה שכירות לדירה?

חוזה שכירות לדירה הסכמה בין המשכיר (הבעלים של הנכס) לשוכר (הדייר). חוזה השכירות דירה מגדיר את הזכויות והחובות של הצדדים לגבי הנכס ובמסגרתו מוגדר אילו שימושים מותר לצדדים לעשות בנכס ואילו מגבלות חלות עליהם. למשל, האם הסכם השכירות לדירת מגורים מגביל את השוכר מלאפשר לאדם אחר להתגורר בנכס.

חוזה השכירות חשוב לשני הצדדים, למשכיר ולשוכר, בהעדרו המתקשרים עשויים למצוא את עצמם נקלעים למחלוקות ומריבות שעתידות להסתיים בבית המשפט.

האם אפשר להסתמך על חוזה שכירות לדוגמה? לא מומלץ, למרות שיש הרבה נושאים או סעיפים שחוזרים על עצמם במיוחד חוזי שכירות (תקופת השכירות, מחיר השכירות, ביטחונות, ביטחונים, תשלומים שוטפים ועוד) עדיין יש לבצע ניסוח של סעיפי החוזה וכן התאמות של החוזה לנסיבות התהקשרות, סוג הדירה, מדית הסיכון הצדדים מוכנים ליטול על עצמם ועוד. לכן, עדיף למסור את הכנת החוזה לעורך דין. למידע נוסף ראו דגשים לפני חתימה על הסכם.

מהו חוזה שכירות טוב? חוזה שכירות טוב יבטיח לצדדים שזכויותיהם המשפטיות ישמרו. כל צד צריך לשאוף שהחוזה יגן על האינטרסים שלו, כאשר לעיתים ה אינטרסים של שני הצדדים סותרים זה את זה ולעיתים הם חופפים זה לזה.

סעיפים חשובים בחוזה השכירות לדירה 

להלן מספר דגשים למתקשרים בחוזה שכירות דירה:

1. פרטי הצדדים – לשוכר חשוב לוודא שהמשכיר אכן מוסמך להתקשר איתו בהסכם שכירות, הוא הבעלים או בעל הזכויות בנכס (עדיף לעיין בנסח טאבו), למשכיר חשוב לוודא את זהות השוכר באמצעות תעודת זהות.
2. חוזה שכירות בלתי מוגנת – כמעט כל חוזי השכירות בארץ נעשים כחוזה שכירות בלתי מוגנת. מטרת המוכר בקבעו סעיף שכירות בלתי מוגנת היא למנוע מצב בו הדייר ייחשב כשוכר מוגן. שוכר כזה נהנה מתשלום דמי שכירות מופחתים והוא חוסה תחת חוק הגנת הדייר. כמו כן במסגרת שכירות מוגנת קשה יותר לפנות את הדייר. 
3. הפסקת חוזה השכירות – מדובר בסעיף חשוב ביותר לדייר ולמשכיר. נסיבות החיים מראות שלא ניתן לצפות את מכלול האירועים הצפויים בעתיד. במהלך תקופת השכירות, האינטרסים של הצדדים עשויים להשתנות, הדייר עשוי לבקש לעזוב את הנכס בשלב מוקדם מהצפוי, או אז הוא ירצה להבטיח שיכול לעשות זאת בתנאים המיטיבים איתו ומנגד המשכיר יעדיף להימנע מהחלפת השוכר. ייתכן גם שהמשכיר יחליט יום אחד למכור את הנכס  או להשכירו לאדם אחר (כי עומדת לפניו הצעה מפתה) בנסיבות אלו ירצה המשכיר לשמור לעצמו את היכולת להשתחרר מהחוזה.
4. תשלומים – בעת ניסוח סעיף התשלומים יש לקבוע, בין היתר, מהו מחיר שכר הדירה? מתי ובאיזה אופן השוכר ייאלץ לשלם את שכר הדירה?
5. הצהרה על מצבו הפיזי של הנכס – סעיף זה חשוב הן למשכי ולשוכר. הדייר רוצה לדעת מה טיבו של הנכס של הנכס אילו הוא עתיד להיכנס, והמשכיר ירצה להבטיח שהוא מקבל את הנכס בחזרה כפי שמסר אותו.  
6. תחזוקת המושכר – באיזה אופן יש לתחזק את המושכר, אם בכלל. בעל הנכס לרוב ירצה לקבוע בחוזה השכירות מספר הוראות תחזוקה לגבי המושכר. כך למשל שמירה על הנכס נקי ומסודר, אם יש גינה אז לדאוג לטפל בה ועוד. במסגרת זו חשוב לקבוע מה יעשה ברכוש והציוד המצוי בנכס, האם על השוכר חובה לשמור על הרכוש? האם על המשכיר חובה להחליף את הציוד התקול? האם השוכר מתחייב לסייד את הנכס בעת עזיבתו?
7. ביטחונות – שאלה זו חשובה מאוד לשני הצדדים. חוזה שכירות תמיד יכלול סעיף המתייחס לביטחונות שהצדדים נדרשים להעמיד לתקופת השכירות. גם כאן, כל אחד מהצדדים ינסה "למשוך את החבל" לצד שלו. בעל הנכס ירצה להבטיח באופן המיטבי את התשלום עבור המושכר ולכסות אחר נזקים פוטנציאלים. בהקשר זה חשוב לתת את הדעת לשני רכיבים חשובים: הראשון יש לקבוע אילו ביטחונות יש להעמיד והשני יש לקבוע בחוזה מהם התנאים למימוש הביטחונות. הדייר לעומת זאת, יעדיף לכבול את עצמו כמה שפחות. רוב המשכירים ידרשו לקבל לידיהם לפחות שני סוגים של ערוביות, למשל שטר חוב, שיק ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון כספי, ערבות אישית וכיו"ב
8. תיקון ליקויים במושכר – סעיף התיקונים בחוזה שכירות דירה הוא מקור למחלוקות רבות בין הצדדים. לכן על-מנת לחסוך לשני הצדדים כאבי ראש מיותרים מומלץ להסדיר מראש באופן מפורט אילו חובות חלות על הצדדים. בין הנושאים שיש לקבוע: מי אחראי לתיקון הנזקים במושכר? למשל מי אחראי לתיקון סתימות ונזילות, מי צריך לתקן את המזגן? הצדדים נוהגים לקבוע כי עבור שימוש סביר במושכר מי שיישא בעלויות התיקון יהיה המשכיר. הבעיה היא שמדובר במונח קצת אמורפי ולרוב קשה להגדיר האם מדובר בשימוש סביר או שימוש החורג מגדר הסביר.
9. אי העברת הזכויות בנכס – הסכם השכירות לדירה לרוב יתייחס לשאלה האם מותר לדייר להעביר את זכויותיו בנכס לגורם אחר. הדייר כמובן יעדיף שתהיה לו את היכולת, בכל רגע נתון, להעביר את זכויותיו בדירה, לעומת זאת המשכיר לרוב יתנה את העברה באישורו מראש ובתנאים נוספים. 
10. השכרת חניה – אם הנכס המושכר כולל חניה חשוב לכלול בחוזה השכירות התייחסות מפורשת לחניה. בין היתר יש לקבוע איזה שימוש מותר לעשות בחניה (למשל, האם מותר להשכיר אותה בשכירות משנה). יש בעלי נכסים המעדיפים להשכיר את החניה בנפרד או שלרשותם חניה פנויה, במצב זה עדיף להסדיר במפורט בחוזה שכירות לחניה את תנאי השכירות.
11. נושאים חשובים נוספים שכדאי להסדיר בחוזה השכירות דירה – באילו תנאים רשאי בעל הנכס להיכנס למושכר ולבדוק את הדירה, מה קורה אם הדייר מפנה את הדירה בטרם הסתיים חוזה השכירות, האם מותר לדייר להכניס בעלי חיים לדירה, תוך כמה זמן יש לתקן את הליקויים שהתגלו במושכר ועוד. 
12. סעיף הגדרות בחוזה שכירות – הצדדים להסכם צריכים לוודא ולדקדק בעת ניסוח ההגדרות בחוזה השכירות וציין במדויק את מטרת השכירות, תקופת השכירות, מנגנון אופציה בחוזה השכירות ועוד. טעות נפוצה בקרב בעלי נכסים המסתמכים על חוזה שכירות לדוגמה היא להותיר סעיף זה ללא שינויים.
13. אופציה בחוזה שכירות – פעמים רבות הצדדים להסכם קובעים אופציה להארכת חוזה השכירות. סעיף האופציה בהסכם יוכל לשרת הן את מטרות השוכר והן את מטרות המשכיר. אופציות יכולות להיות מנוסחות בדרכים שונות, למשל הצדדים יכולים לקבוע כי השוכר יהיה רשאי להמשיך ולהשכיר את הנכס באותו מחיר או במחיר הגבוה ב 5% מהמחיר הנקוב בחוזה ביום החתימה. מבחינת השוכרים פעמים רבות עדיף שתהיה להם את האופציה להישאר בדירה למשך תקופה נוספת ולכן שווה להתעקש על סעיף אופציה בחוזה השכירות. 
14. ביטוח המושכר – האם יש צורך בביטוח המושכר? בחוזה שכירות דירה נהוג שבעל הנכס יבטח את המבנה והדיירים את התכולה.

15. שותפים לשכירות – במידה ומספר שותפים חולקים את הנכס יחד עדיף שכל אחד מהם יחתום לחוד על חוזה שכירות.

16. סעדים – רצוי להתייחס בהסכם גם למקרים הפחות נעמים (הפרה חוזה): מה קורה במצב בו אחד הצדדים מפר את התחייבויותיו? למשל כאשר אחד הצדדים הציג מצגים כוזבים? או כשהשוכר נמנע מתשלום שוטף.

משרד עו"ד ברוקס מספק ייעוץ משפטי אישי למשכירים ולשוכרים בעת התקשרותם בחוזי שיכרות.

יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. הסקירה הנ"ל אינה מתיימרת לתת מענה מקיף להוראות הדין או ביטוי לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה ולכן מי שמסתמך עליה ללא התייעצות בעו"ד נושא באחריות המלאה.

משרד עו"ד ברוקס מלווה באופן אישי וצמוד חברות וסטארטאפים בכל שלבי פעילותם, החל משלב ההקמה, דרך גיוס ההון ועד לשלב המכירה. לליווי משפטי בעסקאות השקעה וגיוסי הון אתם מוזמנים ליצור קשר