זכרון דברים לקניית או למכירת דירה – נקודות שחשוב להכיר לפני חתימה

משרד עו"ד ברוקס מלווה קונים ומוכרים בעסקאות לרכישה ומכירה של נכסים בכל שלבי העסקה לרבות בהכנה של זכרון דברים, להתייעצות משפטית עם עורך דין אתם מוזמנים ליצור איתנו  קשר.

לפני חתימה על זכרון דברים לרכישה או מכירה של דירה להלן מספר דגשים חשובים. זכרון דברים הוא מסמך בעל השלכות מהותיות בכל הנוגע לקניה או מכירה של נכסים וזכויות במקרקעין לרבות השלכות מיסויות, ולכן מאוד לא מומלץ לחתום על זכרון דברים מבלי לקבל ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין מומחה בתחום.

רשימה קצרה זו תציג את הנושאים הבאים:

1. מהו זכרון דברים למכירת דירה?
2. מה כולל זכרון דברים?
3. האם זכרון הדברים נחשב להסכם מחייב?
4. האם כדאי לחתום על זכרון דברים לקניית דירה?
5. האם לחתימה על זכרון דברים לקנייה או למכירה של דירה יש השפעות מיסויות?

מהו זכרון דברים לקניית דירה? זכרון הדברים הינו מסמך משפטי, שנועד להתוות את התנאים לביצוע עסקת מכירת הנכס ( למידע נוסף ראו הסכם מכר דירה וכן ראו גם טופס הרשמה לרכישת דירה).

מה כולל זכרון הדברים? זכרון דברים לרכישת דירה עשוי לכלול את הפרטים הבאים:

• פרטי הצדדים – האם הצדדים להסכם הם אנשים או תאגידים אחרים? רצוי לכלול פרטים מלאים של המתקשרים.

• פרטים בנוגע לנכס – סוג הנכס, מיקום הנכס, גודל הנכס וכיו"ב.

• מחיר הדירה, מועדי תשלום ואופן התשלום – האם מחיר הדירה יעשה בתשלומים ובאיזה אופן? העברות בנקאיות, שיק, האם הכספים יוחזקו בנאמנות ועוד?

• מועד מסירת הדירה – מתי תימסר הדירה? האם הדירה תימסר לאחר התשלום האחרון? בתום תקופת השכירות של השוכרים? לאחר קבלת משכנתא?

האם זכרון דברים לקניית דירה הוא הסכם מחייב?

פעמים רבות זכרון דברים לקניית דירת מגורים יהווה חוזה משפטי המחייב את החותמים עליו (הגם ששמו אינו הסכם מכר). יובהר, בתי המשפט כבר הכירו בלא מעט מצבים בהם חתימה על זכרון דברים מהווה הסכם מחייב. לכן, לפני חתימה על זכרון דברים, בין אם אתם  בצד של הקונים ובין אם אתם  בצד של המוכרים, חשוב מאוד לקבל ייעוץ משפטי. על-מנת לבחון את ההשלכות המשפטיות של החתימה. בית המשפט בוחן, בין היתר, את מידת המסוימות וגמירות הדעת שנלווים לחתימה, התקיימות נוסחת הקשר, נסיבות ההתקשרות, תוכן זכרון הדברים ועוד (להרחבה ראו פסק דין ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד).

האם לקונה דירה כדאי לחתום על זכרון דברים לרכישת דירה? אין תשובה שתתאים לכל המקרים והכל תלוי בנסיבות המקרה ובתוצאה שהקונה מעוניין להשיג, מכל מקום,  לא מומלץ לחתום על זכרון דברים ללא ביצוע בדיקות מקיפות וללא התייעצות עם עורך דין (להרחבה ראו בדיקות לפני רכישת דירה). בין הבדיקות החשובות אותן יש לבצע – בדיקת נסח טאבו או בדיקת הזכויות במרשם הרלוונטי.

האם למוכר כדאי לחתום על זכרון דברים לקניית דירה? לא רק רוכש דירה נוטל על עצמו סיכון בעת חתימה על זכרון דברים אלא גם מוכר הדירה. מדוע עדיף גם למוכר להימנע מחתימה על זכרון דברים? זכרון דברים שלא נערך על-ידי אנשי מקצוע עשוי לא להעניק הגנה רחבה מספיק לזכויות המוכר בנכס, למשל האם בכוונת המוכר שזכרון הדברים יהיה הסכם מחייב או שבכוונתו לאפשר לו להמשיך ולהתנהל בגמישות מול צדדים אחרים?

סיכון נוסף הנלווה לחתימה על זכרון דברים – הצדדים לא תמיד מייחסים משקל לשינויים שעשויים להתרחש ולהשפיע על שווי הנכס או הזכויות בנכס לאחר מועד החתימה. כך למשל ייתכן ובסביבת הנכס עתיד להתבצע פרויקט פינוי בינוי או שיש הרחבה של זכויות הבניה. חתימה על זכרון דברים ללא בדיקה עשויה לחשוף את המוכר וגם את הקונה לתשלומי מס נוספים. לכן, לשני הצדדים רצוי לוודא את מצב הזכויות בנכס והשלכות המס הכרוכות בעסקת המקרקעין, טרם חתימה על זכרון דברים.

לאור האמור לעיל, המוכר והקונה נדרשים לבחון את זכרון הדברים למכירת הדירה כאילו היה להסכם מכר דירה – כך הצדדים ישקלו את העסקה לפי אמות מידה נכונות.

מהן השלכות המס הנובעות מחתימה על זכרון דברים למכירת דירה? מבחינת רשויות המס, חתימה על זכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם מכר.

איך לנסח זכרון דברים? אין נוסח אחיד של זכרון דברים, והשאלה כיצד לנסח את המזכר תלויה בשאלה החשובה מה כל אחד מהצדדים רוצה להשיג. צדדים רבים נוהגים לקבוע בזכרון הדברים את מהות העסקה, סכומי העברה, חבויות המס ועוד. מאחר וזכרון דברים עשוי להטיל חבויות גדולות על המתקשרים חשוב מאוד, בין אם אתם רוכשי דירות ובין אם אתם מוכרי דירות, לקבל ייעוץ משפטי טרם הכנת זכרון דברים כל שכן טרם חתימה עליו. למידע נוסף ולהרחבה בנוגע לחתימה על הסכמים ראו דגשים לפני חתימה על הסכם.

מה המשמעות של הפרת זכרון דברים? הפרת החייבות המופיע בזכרון דברים עשויה (אך לא חייבת) לחייב את המפר, בין היתר, בסעדים של אכיפת החוזה, השבה ופיצויים.

האם כדאי להשתמש בזכרון דברים לדוגמא? דוגמאות לחוזים לא חסרות באינטרנט, אך למרות זאת, לא מומלץ לעשות בהן שימוש. מאחר וזכרון דברים פעמים רבות נתפס כחוזה מחייב לכל דבר ועניין ומאחר ועסקאות מקרקעין הן עסקאות בסכומי כסף גדולים, טעות בזכרון הדברים עלולה לעלות ביוקר למתקשרים. ולכן, טרם חתימה על זכרון דברים או התקשרות בעסקת נדל"ן חשוב לפנות לעו"ד בתחום המקרקעין.

עו"ד ברוקס מלווה את לקוחותיו ברכישה ובמכירה של נכסי מקרקעין לייעוץ מקצועי אתם מוזמנים ליצור קשר

יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. הסקירה הנ"ל אינה מתיימרת לתת מענה מקיף להוראות הדין או ביטוי לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה ולכן מי שמסתמך עליה ללא התייעצות בעו"ד נושא באחריות המלאה .