השכרת נכס מסחרי דגשים למשכיר

השכרה של נכסים מסחריים הן עסקאות מורכבות יותר ביחס להשכרה של נכסים למגורים, כמו כן לרוב מדובר בעסקאות שכירות ארוכות טווח. לפני השכרת נכס מסחרי רצוי להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום.

השכרת חנות בקניון, השכרת יחידה במתחם מסחרי, השכרת קרקע לצורך הקמת מפעל או פעילות אחרת, מחייבת את המשכיר וכמובן את השוכר לקחת בחשבון שיקולים רבים (עסקיים ומשפטיים) טרם התקשרות בהסכם השכירות הספציפי. בנוסף, נכסים מסחריים רבים כוללים פעמים רבות מערך של ניהול או תחזוקה (רוב הוצאות אלו בדרך כלל מכונות דמי ניהול) וגם לנושאים אלו חשוב מאוד להקדיש תשומת לב מתאימה.

• לפני חתימה על חוזה שכירות לעסק או למשרד ראו נקודות חשובות בהסכם ההתקשרות – חוזה שכירות לעסק.

אם אתם משכירים חנות, משרד, מבנה, מפעל או נכס מסחרי אחר לצד ג' להלן מספר דגשים חשובים עבורכם:

1. בירור מידע אודות השוכר – מי עתיד לשכור את הנכס, האם חברה או יחיד? האם מדובר בעסק חדש או ברשת מבוססת? האם השוכר מסוגל לעמוד בהתחייבויות תשלומי השכירות?

2. מטרת השכירות – לרוב משכירים יעבירו את האחריות להוצאת רישיונות והיתרים להפעלת העסק לשוכר, אך יש לקחת בחשבון כי הפעלת המושכר בניגוד להוראות הדין לרבות בהעדר רישיונות ו/או היתרים עשויה להסב נזקים בלתי הפיכים למשכיר.

3. הכנה וחתימה על הסכם שכירות – התנהלות ללא חוזה חושפת את המשכיר לסיכונים כלכלים ומשפטיים גדולים, ההסכם נדרש להתייחס לנושאים רבים ובכלל זה לתקופת השכירות, אופציות להארכתך אחריות לביצוע ביטוחים של השוכר, אפשרות להשכיר את הנכס בשכירות משנה ועוד. בהעדר הסכם שכירות בכתב יש פתח גדול יותר למחלוקות, כך למשל שוכרים עשויים לנסות להתנער מתשלומים (כגון השתתפות בשתלומים עבור שטחים משותפים, תשלומי עירייה ועוד); להתנער מאחריות למשל מביצוע תיקונים במושכר או תשלום עבור נזקים שנגרמים במושכר. את הסכם השכירות לנכס המסחרי יש להתאים באופן ספציפי למידותיהם של הצדדים (להרחבה ראו גם דגשים לפני חתימה על הסכם).

4. הסכם שכירות בלתי מוגנת – חשוב לקבוע בצורה מפורשת בחוזה כי לא יחולו עליו הוראות חוק הגנת הדייר, והשיכורת בכל מקרה לא תוגדר כשכירות מוגנת, כך גם לא ישולמו דמי מפתח בגין השכירות. בהעדר הוראה מפורשת מתאימה בנושא, עשויה להיווצר שכירות מוגנת, והשוכר יהפוך לדייר מוגן. לעניין זה השלכות מהותיות על הנכס לרבות ביחס לאפשרויות פינוי השוכר והתמורה שניתן לגבות בגין תקופת השכירות.

5. תשלומים עבור השכירות – על המשכיר לקבוע בהסכם השכירות לנכס המסחרי כי השוכר יישא במכלול התשלומים החלים על הנכס לרבות דמי שכירות, דמי הניהול, תשלומי מיסים לעיריות (כגון ארנונה, מים וחשמל), שימוש במחסן, שימוש בחניות, תשלומים עבור שירותים נוספים וכיו"ב. במסגרת גביית התשלומים חשוב להסדיר את תשלומי השוכר גם במשך תקופת ביצוע עבודות התאמה במושכר, ככל וישנן.

6. ביטחונות – חלק בלתי נפרד מהליך השכרת נכס מסחרי כולל פרק בהסכם השכירות שעוסק בערבויות וביטחונות שעל השוכר להפקיד בידי המשכיר. ללא ערבויות מתאימות, המשכיר עשוי לעצמו את עצמו בפני שוקת שבורה כאשר השוכר מסב נזקים למשכיר למשל כאשר השוכר לא מסוגל לשאת בתשלומים וחובותיו גדלים, המשכיר אף עשוי להיקלע להפרות הסכם שלו מול צדדי ג' עקב הפרות חוזה של השוכר כלפיו.

לכן, על המשכיר לדרוש מכל שוכר את הביטחונות הבאים: 1) ערבות בנקאית בגובה של לכל הפחות 3 חודשי שכירות ו-3 חודשי דמי ניהול. 2) ערבויות אישיות. 3) חתימה על שטר חוב.

5. השכרת נכס לרשת – כאשר הסכם השכירות לעסק הוא מול רשת, חשוב למשכיר לוודא שהרשת נושאת באחריות המלאה לקיום כל ההתחייבויות שבהסכם השכירות. אין לאפשר לרשת להעביר את האחריות לזכיינה. אכן, רוב הרשתות מפעילות את הסניפים שלהן והמושכרים, באמצעות זכיינים ולכן מי שבפועל נמצא במושכר הוא הזכיין ולא הרשת, גם אם היא חתומה על הסכם השכירות. ולכן גם אם הסכם השכירות מאפשר לרשת להפעיל את המושכר באמצעות זכיין, חשוב לקבוע בהסכם, באופן מפורש, שאין בקיום הוראות הסכם השכירות על ידי זכיין כדי לגרוע מהאחריות של הרשת.

משרד עו"ד ברוקס מספק ייעוץ משפטי למשכירים ולשוכרים לרבות בעת השכרת נכסים מסחריים, לייעוץ מקצועיאתם מוזמנים ליצור קשר

​יודגש, האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי. הסקירה הנ"ל אינה מתיימרת לתת מענה מקיף להוראות הדין או ביטוי לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה ולכן מי שמסתמך עליה ללא התייעצות בעו"ד נושא באחריות המלאה.

משרד עו"ד ברוקס מלווה באופן אישי וצמוד חברות וסטארטאפים בכל שלבי פעילותם, החל משלב ההקמה, דרך גיוס ההון ועד לשלב המכירה. לליווי משפטי בעסקאות השקעה וגיוסי הון אתם מוזמנים ליצור קשר