הסכם תיווך מקרקעין ׁ

להלן מספר דגשים ליזמים, מתווכים, בעלי נכסים, רוכשים ושוכרים בעת התקשרותם בהסכם תיווך לנכס. לצורך הכנת הסכם תיווך או כתיבת הערות לו יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

רשימה זו תסקור בקצרה את הנושאים הבאים: מהו הסכם תיווך מקרקעין? האם רצוי להכין הסכם תיווך לנכס? מה הסעיפים החשובים בהסכם תיווך מקרקעין? האם המתווך בעסקת מקרקעין זכאי בכל מקרה לדמי תיווך?

מהו הסכם תיווך נכסים? באופן כללי מדובר על הסכמה בכתב בין המתווך לבין הלקוח (למשל קונה, יזם, קבלן, משכיר, שוכר וכיו"ב), המפרטת את השירות שיספק המתווך לגורם המעוניין, את התמורה למתווך עבור שירותיו ואת יתר תנאי ההתקשרות. מטרת התיווך משתנה בהתאם לצרכי הצדדים, תפקידו של המתווך בעסקאות מקרקעין מתמקד באיתור ו/או מכירה ו/או השכרה של נכסים. כמו כן מתווכים גם מסייעים לבעלי הזכויות בנכסים באיתור מוכרים ו/או שוכרים ו/או גורמים אחרים, לפי דירושת הלקוחות. קיימים מגוון גדול מאוד של הסכמי תיווך במקרקעין ובכלל זה הסכמי תיווך בנוגע להסכם מכר דירה, הסכם איתור קרקע להקמת בניין מגורים או משרדים, חוזה שכירות לעסק (לרבות חנות, מפעל, קרקע או משרד) וחוזה שכירות דירה. 

מה חשיבתו של הכנת הסכם התיווך לנכס? חוזה התיווך לא רק מגדיר את היקף השירותים, הזכויות והחובות של הצדדים, אלא הוא משמש כלי חשוב עבור הגורם שמתווך בעסקה (וגם עבור מקבל השירות) להעניק בסיס טוב יותר להתמודדות עם מחלוקות במקרה של סכסוך או הפרת הסכם. לכן מי שעוסק בתיווך נכסים, מקפיד להחתים את מקבלי שירותי התיווך על חוזה, לפני הצגת הנכסים.

אילו סעיפים החשובים בהסכמי תיווך מקרקעין?

ניסוח הסכם תיווך תלוי בזהות הצד שמבקש להכין את ההסכם או לכתוב את הערותיו (המתווך או הצד שמעוניין בשירותי התיווך). טרם הכנת הסכם תיווך בנוגע לנכסים, כל שכן חתימה על הסכם, חשוב להתייעץ עם עו"ד.

הסכמי תיווך מקרקעין כוללים בין היתר, את הפרטים הבאים: הגדרת ברורה ומדויקת של שירותי התיווך, התייחסות לתקופת בלעדיות שתוענק למתווך (אם בכלל), משך הזמן בהם יסופקו שירותי התיווך, לעיתים יכלל גם בהסכם התייווך פירוט של הנכס, כן הסכם התיווך יכלול את התנאים לתשלום תמורה למתווך (דמי תיווך), גובה התמורה, התייחסות לנושאים כגון סודיות, סנקציות בגין הפרות הסכמים ועוד.

בלעדיות בהסכם תיווך נכסים

המתווך רשאי להסכים עם הלקוח על תקופת בלעדיות, במהלכה העסקה תהיה נתונה לטיפולו הבלעדי. מתווך המעוניין לוודא כי תקופת הבלעדיות תהא בתוקף עליו לעמוד בהוראות הדין והפסיקה, לרבות נקודות אלו:

• הסכם תיווך המעניק בלעדיות למתווך חייב להעשות בכתב – יש צורך בחתימה של הלקוח, על גבי מסמך נפרד המאשרת את הבלעדיות ותקפותה.

• במהלך תקופת הבלעדיות על המתווך לבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (כמוגדר בחוק המתווכים במקרקעין).

• במידה ועסקינן במקרקעין המוצעים למכירה על-ידי מוכר שלא במהלך עסקיו או אז תקופת הבלעדיות (למעט לגבי דירות) לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה. במידה ותקופת הבלעדיות לא נקבעה היא תסתיים תוך 9 חודשים מיום ההזמנה. תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על חצי שנה.

האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

יצוין כי שאלת הזכאות לדמי תיווך בעסקאות מקרקעין צריכה להיבדק לאור הוראות הדין והפסיקה הרלוונטים לרבות חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996. בחוק המתווכים נרשמו התנאים לפיהם מתווך מקרקעין יהיה זכאי  לדמי תיווך:

1. הסכם תיווך נכסים – על המתווך להחתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.
2. גורם יעיל – על המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
3. רישיון תיווך – המתווך נדרש להחזיק ברישיון לפי חוק המתווכים במקרקען (בכפוף לאמור בחוק). חוק המתווכים קובע כי אדם שלא בעל רישיון תיווך בתוקף לא רשאי לעסוק בתיווך מקרקעין (למעט החריגים שנקבעו בחוק). כאשר תיווך במקרקעין מוגדר כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין (המונח מקרקעין יתפרש לפי הגדרתו בחוק המקרקעין והמונח זכות במקרקיען מוגדר בחוק המתווכים).
4. יצויין כי בעבר הוכרה גם זכאות לדמי תיוך למי שלא נשא רישיון מתווך. זאת כאשר דובר בעסקת תיווך חד פעמית ובלבד שאותו אדם לא עוסק כמתווך. לצורך בירור מדויק של נושא זה חשוב לעיין בהלכות האחרונות בנושא.

סכסוכים בין מתווכים לבעלי נכסים

מקבלי שירותי תיווך ומתווכים לעיתים חלוקים בנוגע לזכאות המתווך לדמי תיווך. במקרה הטוב המחלוקות מסתיימות מחוץ לכותלי בית המשפט, אך יש לא מעט מצבים בהם המחלוקות מגיעות לערכאות שיפוטיות, התוצאה היא שיש לא מעט פסקי דין בנושא. הסיבות למחלוקות נעוצות, בין היתר, בהעדר התכנון נכון של הסכמי התיווך או התנהלות שגויה, המותירים מקום רב לפרשנות בנוגע לזכאות המתווך לעמלת תיווך וכן בנוגע למעורבותו של המתווך בעסקת המקרקעין. על-מנת להפחית את חילוקי הדעות בנוגע להסכמי תיווך על המתווכים והנעזרים בשירותי תיווך להתייעץ עם עו"ד בטרם התקשרות בהסכם תיווך מקרקעין.

אם נקלעתם לסכסוך בנוגע לעמלת התיווך רצוי להתייעץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום בכדי לבחון את הנושא וטרם נקיטה או כניסה להליכים שיפוטיים יקרים.

משרד עו"ד ברוקס מלווה באופן אישי וצמוד חברות וסטארטאפים בכל שלבי פעילותם, החל משלב ההקמה, דרך גיוס ההון ועד לשלב המכירה. לליווי משפטי בעסקאות השקעה וגיוסי הון אתם מוזמנים ליצור קשר